Wynajmujmy jak Niemcy

Wydaje się oczywiste, że pewniej żyje się we własnym mieszkaniu. Nawet spłacanie rat kredytu hipotecznego jest lepsze – bo przybliża nas do w pełni własnego M – niż płacenie komuś za wynajem. Tymczasem mieszkańcy najbogatszych krajów europejskich nie kupują domów. Dotyczy to zarówno Szwajcarów jak i Niemców.

Ostatnie dane porównawcze pochodzą sprzed dekady, gdyż OECD nie zależało na uaktualnianiu, ale wynika z nich niezbicie, że Niemcy mają jeden z najniższych odsetek ludzi, którzy mieszkają we własnych domach/mieszkaniach.
Najwyższy wskaźnik notowała Hiszpania – ponad 83%, Irlandia – 81,5%, Grecja – 73%. Swoją drogą ciekawe jak te dane prezentują się po kryzysie 2008 roku, który w przypadku Grecji i Hiszpanii trwa do dziś.
Na drugim biegunie znajdują się Niemcy – 41% i Szwajcaria – 38,5%. Obecnie – w 2013 roku – stopa własności domów w Niemczech wzrosła do 43%, pozostaje więc na stabilnym poziomie od dekady.

Korzystając z powyższych danych można nawet w przewrotny sposób pokazać, że procentowy udział właścicieli własnych lokali nie idzie w parze z wielkością zatrudnienia. W przypadku Hiszpanii, gdzie ponad 80% ludzi jest właścicielami swojego M, bez pracy pozostaje 27% społeczeństwa. W Niemczech – przy 43% właścicieli domów, bezrobocie wynosi zaledwie 5,2%. Żonglowanie danymi to wspaniała metoda na zabawienie czytelnika i udowodnienie dowolnej bzdury. Fakt jest jednak taki, że największa gospodarka Eurolandu nie stawia na własność w nieruchomościach.

W czasach powojennych sytuacja gospodarcza Niemiec Zachodnich była tragiczna. Brakowało około 5,5 miliona mieszkań, a większość wymiany handlowej odbywała się drogą barteru (wymiany usług i produktów bez użycia gotówki), gdyż waluta była zbyt słaba. Niemiecki rząd, obawiając się radykalizacji nastrojów społecznych (nie tylko ponownie w stronę faszyzmu, ale też komunizmu), przystąpił do szerokiego planu budowy nowych lokali, co miało przynieść ożywienie gospodarcze, dać nowe miejsca pracy i zaspokoić głód mieszkaniowy. Trzy pieczenie na jednym ogniu.
Prawo mieszkaniowe zostało ogłoszone w 1949 roku i „zakładało budowę mieszkań, których ilość, wielkość i czynsz będzie najszerzej odzwierciedlać potrzeby społeczne”. Sukces rozwiązania był oszałamiający. Dzięki kombinacji zwolnień podatkowych oraz hojnych dotacji bezpośrednich do 1956 roku udało się zmniejszyć deficyt lokali o połowę. W 1962 roku „brakowało” około 10% mieszkań.
Powodem, dla którego budowano pod wynajem, było zubożenie Niemców. Nie było wystarczających oszczędności, brakowało potencjalnych nabywców, rynek kredytów hipotecznych był słaby, a banki wymagały wysokich wkładów własnych.
Kluczem do sukcesu okazało się wciągniecie w budowę mieszkań pod wynajem sektora prywatnego i luzowanie polityki czynszowej. Wynajem mieszkań jest uregulowany, a prawo chroni najemców. Zniesiono jednak maksymalne poziomy czynszu, regulując jedynie jego ewentualny wzrost w ciągu najbliższych lat. Stąd popularność oraz wyższa jakość mieszkań i domów pod wynajem w Niemczech, w porównaniu choćby do Wielkiej Brytanii.

Ponadto państwo zniechęca do posiadania własnych domów czy mieszkań. W wielu krajach Europy można odliczyć od podatku odsetki kredytu hipotecznego, ale nie u naszego zachodniego sąsiada. Stąd brak korzyści z własnego lokalu.
Dodatkowo kupno mieszkania zwykle zabezpiecza właściciela przez zagrożeniem podnoszenia czynszu. W Niemczech opłaty rosną powoli, a rynek jest wyjątkowo stabilny. Nie ma więc potrzeby kupowania własnego M, aby się chronić przez jego zmiennością.

Niemieckie rozwiązanie nie jest z pewnością idealne. Ogólne koszty utrzymania nieruchomości są wyższe, niż w innych krajach Europy, na przykład we wspomnianej już Hiszpanii. Jednak w momencie gwałtownych zawirowań na rynku, jak to miało miejsce po 2008 roku, gdy ludzie tracili zadłużone domy na rzecz banków, Niemcy wydają się być oazą spokoju. Co więcej aż 93% niemieckich respondentów twierdzi, że jest zadowolona ze swojej sytuacji mieszkaniowej, co stanowi najwyższy poziom ze wszystkich krajów ankietowanych przez OECD.

 

Niemal wszyscy tłumaczą, że posiadanie mieszkania na własność jest najważniejsze. Nie ma się czemu dziwić - wychowani w mieszkaniach komunalnych, przyzakładowych czy lokatorskich nie czuliśmy się panami sytuacji. Wraz ze zmianą systemu, każdy miał aspiracje posiadania własnego M, stąd ruszyła machina kredytów hipotecznych. Koszty były znaczne, ale porównywalne z wynajmem, tylko że po 30 latach płacenia lokal przechodził na własność, a w innym przypadku wypychaliśmy tylko komuś kieszeń.
Rozumowanie logiczne i ze wszech miar uprawnione. Nie przewidywało jednak kilku haczyków, o których istnieniu ani kredytobiorcy, ani polskie banki – nie wiedzieli.

Młodzi ludzie, którzy wchodzą na rynek pracy i dysponują jakąkolwiek zdolnością kredytową, mogą liczyć na pomoc banku w sfinansowaniu małych lokali – najczęściej dwupokojowych. Obciążenie dla budżetu jest zazwyczaj wysokie, a w momencie pojawienia się potomstwa – metraż niewystarczający. Pół biedy, gdy zarobki rosną – podobnie jak perspektywy gospodarcze, ale jeśli pensja nie rośnie, a na horyzoncie pojawia się kryzys, szansa na zamianę mieszkania na większe - maleje. Człowiek staje się przywiązany do własnego (z bankiem) M. Trudno sprzedać, zamienić czy zostawić i przenieść się do innego miasta, gdzie czeka lepsza praca.

Wynajmowanie daje szansę na bardziej elastyczne podejście do mieszkania. Można zmieniać lokalizację w zależności od potrzeb metrażowych czy położenia względem miejsca pracy. Brak własnego M nie przeszkadza w przeniesieniu się do innego miasta, a w momencie kryzysu pozwala na szybką redukcję kosztów, bez poczucia straty z powodu lat wyrzeczeń.
Ponad połowa Niemców i Szwajcarów nie jest właścicielem swojego miejsca na ziemi, zmieniając zameldowanie zgodnie z bieżącymi potrzebami. Nikt nie robi z tego powodu tragedii narodowych, ani nie próbuje zmienić istniejących wzorców. Pewne rozwiązania stały się po prostu elementem krajobrazu gospodarczego.
Ciekawe czy perypetie frankowiczów zmienią nasze, narodowe podejście do tematu wynajmu?