Wyludnianie miast

Jakiś czas temu przeczytałem na portalu Gazeta.pl sensacyjny artykuł, okraszony - rzecz jasna - tuzinem slajdów, na temat prawdopodobnego wyludnienia się niektórych polskich miejscowości w ciągu najbliższego trzydziestolecia. Główną przyczyną pustoszenia miast ma być niski poziom oferowanych w regionie zarobków w stosunku do kosztów zakwaterowania. Przewiduje się, że część mieszkańców porzuci obecne domostwa i przeniesie się do lokalizacji oferujących bardziej atrakcyjne wynagrodzenia.

Niestety autor artykułu nie określa dokąd konkretnie mieliby się wyprowadzić wszyscy mieszkańcy z wyludniających się miast. Znając realia gospodarcze, w ramach których Polska konkuruje niskimi kosztami pracy, należy się raczej spodziewać emigracji zarobkowej na Zachód, gdzie już teraz urzęduje kilka milionów naszych obywateli.

Zjawiska, które dla nas będzie perspektywą najbliższych dekad, w krajach zachodnich jest teraźniejszością. Duże amerykańskie metropolie jak Los Angeles, San Francisco czy Nowy Jork, ale też bliższy nam Londyn, wyludniają się pomimo gwałtownie rosnących wynagrodzeń, oferowanych przez lokalne firmy. Okazuje się bowiem, że koszty utrzymania się w mieście przyrastają szybciej niż pensje. Szczególnie pracowników o niskich kwalifikacjach, dla których koszty mieszkania stanowią często ponad połowę rozporządzalnego budżetu. Stąd brak napływu nowych rąk do pracy, jak również pustoszenie centrów miast i przenoszenia się ludzi na odległe obrzeża metropolii.

Według ekonomistów Petera Ganonga (Uniwersytet Chicago) oraz Daniela Shoaga (Harvard), istnieją trzy przyczyny wpływające na obecne procesy migracyjne (w Stanach Zjednoczonych).

Po pierwsze koszty związane z zakwaterowaniem rosną dużo szybciej niż przeciętne zarobki. Jeszcze pół wieku temu pensje w regionach czy dzielnicach, gdzie koszty mieszkań były wysokie np. o 10%, były odpowiednio wyższe, też o 10%. Obecnie te same obszary, mają ceny zakwaterowania wyższe o 20%.

Konsekwencją galopujących cen mieszkań w większych metropoliach, jest mniejsza motywacja osób o niższych kwalifikacjach, a więc niższych zarobkach, do przenoszenia się do miast. 50 lat temu korzyści z przeprowadzki do miejscowości o wyższych zarobkach były korzystne zarówno dla nisko jak i wysoko wykwalifikowanych pracowników. W dzisiejszych czasach, jak już wspomniałem powyżej, koszty mieszkania „zjadają” połowę pensji osób na niższych stanowiskach. W przypadku osób na wyższych szczeblach firmowej hierarchii (specjalistów, menedżerów) koszty zakwaterowania stanowią około 25% zarobków.

I po trzecie, tradycyjnie ludzie - w poszukiwaniu lepszej pracy – przenosili się z obszarów o niższych wynagrodzeniach, do tych o wyższym. Jednak ponieważ duże miasta stają się coraz droższe, można zaobserwować trend odwrotny. Skoro w metropolii wyższe zarobki są „konsumowane” przez jeszcze wyższe ceny, bardziej opłaca się pozostać w mniejszych miejscowościach lub na przedmieściach, gdzie pensje nadążają za kosztami utrzymania.

Zdaniem przywołanych już w artykule ekonomistów (Ganonga i Shoaga), przyczyną rosnących cen mieszkań są nie tylko: rosnąca popularność dużych ośrodków miejskich (zawsze tak było), szukanie okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości (aż do pęknięcia bańki), ale restrykcyjna polityka użytkowania gruntów.

Problem niedostatku lokali na każdą kieszeń wynika z polityki miejskiej, która – kształtowana przez obecnych mieszkańców - ogranicza budowę nowych osiedli z obaw właścicieli nieruchomości o spadek wartości ich domów i mieszkań. W sytuacji niedoboru, dobra rzadkie drożeją. Gdyby na rynku pojawiły się nowe oferty, wówczas mogłoby to uderzyć w ceny nieruchomości z drugiej ręki.

Opisane przez ekonomistów zjawisko nie jest odosobnionym przypadkiem amerykańskim. Podobne restrykcje, dotyczące budowy nowych domów, obowiązują na przykład w Wielkiej Brytanii, na czym cierpią niżej uposażeni mieszkańcy Londynu (w odróżnieniu od bogacących się właścicieli nieruchomości).

Niedobór mieszkań - dla zarabiających w okolicach średniej krajowej - jest wspólnym mianownikiem łączącym nas z odległą Ameryką, czy nieco bliższą Anglią. Przyczyny leżące u podstaw deficytu nieruchomości są różne. Tam – ograniczające budownictwo przepisy prawa, tutaj – historyczny deficyt lokali mieszkaniowych oraz ograniczająca mobilność konieczność posiadania własnego M. Pytanie czy skutki będą podobne i grozi nam wyludnianie się miast. Póki co, w przypadku Stanów Zjednoczonych, widoczny jest trend przenoszenia się z metropolii do mniejszych ośrodków. W Polsce prognozuje się wyludnianie miasteczek i migrację – za pracą – do większych skupisk. Może się okazać, że ci, co przed chwilą się wyprowadzali, będą musieli zaraz wracać.